SAVAGE Funding organiza la financiación de la construcción hotelera sin recurso para los prestatarios que buscan un 70% o más de escenarios de acumulación de capital LTC / LTV . Nuestros prestatarios generalmente poseen, y en muchos casos administran, de una a diez propiedades hoteleras en todo Estados Unidos con un historial comprobado de éxito.
Además, los préstamos para la construcción de hoteles que se suscriben y aprueban rápidamente consisten en el capital de patrocinador requerido para satisfacer los criterios del prestamista de deuda senior para financiar el acuerdo (umbrales de LTV ). Trabajamos con todos los servicios de hospitalidad limitados y de servicio completo en la industria y hemos completado muchos tipos de préstamos de construcción de bienes raíces comerciales sin recurso en una multitud de clases de activos.
Los tipos de préstamos inmobiliarios comerciales que normalmente son aprobados por uno de nuestros prestamistas tendrán al menos un 30% de capital del patrocinador listo para contribuir al proyecto durante la fase de construcción. Para proyectos excepcionales, es posible lograr un LTC del 80%, o mayor, que requiera 20% o menos del capital de patrocinador en el proyecto.
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Determinación de LTC vs LTV para suscripción
Cuando se trabaja en un préstamo para la construcción de un hotel , uno de los factores más importantes en el apalancamiento de la deuda que puede o no aplicarse al acuerdo a considerar es la valoración de la valoración del valor completado. Cada mercado es diferente, por lo que es importante dedicar el tiempo adecuado para estructurar el acuerdo en torno a los resultados de dicha evaluación. El valor de tasación completado de una propiedad de hospitalidad que se construirá dictará los umbrales de LTV para establecer las relaciones de LTC para el programa de sorteo final durante la fase de construcción a C de O.
Los préstamos de hoteles comerciales que se basan en evaluaciones de mercado para un producto completo tendrán en cuenta banderas de hospitalidad comparables para el mercado inmediato (menos de media milla) al MSA extendido (cinco millas o más, dependiendo de la ubicación del desarrollo del hotel). Algunas consideraciones clave para la base de un valor de tasación futuro en una propiedad de hotel en cualquier MSA en los Estados Unidos:
- Ingresos por habitación disponible (RevPAR): los ingresos por habitación disponible son específicos del mercado, el costo de construcción, los ingresos y los ingresos operativos netos del activo en cuestión. Los ingresos crean la oportunidad de obtener ganancias, frente a NOI, que debe justificar tanto el costo como los escenarios permanentes que se han modelado para la empresa de bienes raíces comerciales. Cada proyecto debe aprobar revisiones fundamentales básicas para calificar para préstamos de construcción hotelera sin recurso y para la deuda específica a largo plazo de hospitalidad de CMBS.
- Tarifa diaria promedio (ADR): la tarifa diaria promedio dictará la RevPAR neta de los ingresos generados cada día que el hotel esté operativo para el público. ADR, como RevPAR, es específico para el mercado en cuestión y será un factor importante para suscribir cada fase del proyecto. Cuanto más rico es el área estadística metropolitana, mayor es el ADR y RevPAR. Del mismo modo, cuanto mayor sea la tasa de ocupación, mayor será el RevPAR para igualar ADR.
- Tiempo estimado de estabilización: la línea de tiempo asociada con el proyecto, de principio a fin, es igualmente importante para presentar con especificidad y el objetivo final en mente, con un enfoque muy realista para trabajar con seres humanos para completar el trabajo. Sea diligente sobre el plan del proyecto, la gestión del mismo y cómo se presentará todo a los socios de capital para la deuda y / o el capital.
- Tasa de ocupación: la tasa de ocupación esperada para la propiedad del hotel es crítica para colocar tanto el capital de construcción como la deuda permanente del hotel en la propiedad con los efectos de apalancamiento deseados. Las tasas de ocupación por debajo del 85% serán difíciles de suscribir y deberían reevaluarse; cualquier cosa del 90% o más debería aprobar una eventual producto de préstamo de hotel CMBS con cualquiera de nuestros prestamistas.
Préstamo de hotel con recurso versus sin recurso
SAVAGE Funding hace todo lo posible para estructurar préstamos de construcción de hoteles sin recurso, a través de una nueva instalación de construcción personalmente garantizada, para prestatarios calificados y patrocinadores de proyectos. Muchos instrumentos de préstamo para hoteles populares y fácilmente disponibles son de naturaleza sin recurso, como los préstamos de hospitalidad CMBS. Estos instrumentos de seguridad rígidos y sin recurso conocidos como valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) son excelentes para propiedades hoteleras con al menos tres años de sólidos flujos financieros, un balance aceptable y un negocio en crecimiento en los últimos doce meses ( TTM) .
Además, las cifras anteriores de RevPAR, ADR y ocupación son importantes para discernir el flujo de caja neto (FNC) para obtener el máximo rendimiento suscrito de la deuda.
La clave para entender qué tipo de producto puede elegir para financiar el proyecto de construcción de su hotel, es crucial para determinar la prueba final de flujo de efectivo disponible para pagar la deuda. Repitamos eso una vez más: una vez que haya calculado el ingreso operativo neto, es necesario reducir aún más la cifra a NCF para calcular el apalancamiento máximo disponible para la propiedad en cuestión. Es una matemática financiera estructurada básica para un préstamo de hotel para asegurar la deuda sin recurso de manera oportuna. Comience con los ingresos, menos los gastos operativos para determinar el flujo de caja neto y luego elimine todas las tarifas requeridas según las reglas de CMBS a NCF .
Por ejemplo, un posible préstamo de hotel CMBS podría verse así:
Costos de construcción del hotel: $ 5 millones
Instalación de construcción provisional de solo interés (IO) – $ 3.5M (70% LTC)
El préstamo de CMBS saca una instalación de construcción una vez que la propiedad se estabiliza
Monto del préstamo CMBS – $ 3.75M
Tasa – 5.3%
Plazo – 10 años
Período de amoritización – 25 años
NOI – Mínimo de $ 400K, que luego nos lleva a NCF. *
* Esto es menos cargos de administración y FF&E, que son estándar a menos de NOI para calcular NCF.
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SAVAGE Funding puede ayudarlo a estructurar su préstamo de construcción de hotel comercial sin recurso hoy. Contáctenos a su conveniencia para discutir. Siempre estamos listos para ayudar a nuestros prestamistas a desplegar capital en proyectos calificados en todo Estados Unidos.
Para obtener más información, lea los Préstamos de construcción de hoteles sin recurso o comuníquese con SAVAGE Funding al (202) 750-3266 . También puede enviar un correo electrónico a la empresa a [correo electrónico protegido]
